“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時(shí)期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌，最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動(dòng)的現(xiàn)象。查爾斯?P?金德爾伯格將“泡沫”定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣，隨著價(jià)格的上漲，繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。

典型的房地產(chǎn)泡沫

從上世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本房地產(chǎn)泡沫是世界歷史上影響最深遠(yuǎn)的房地產(chǎn)泡沫。從1991年地價(jià)泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒有走出蕭條的陰影，房地產(chǎn)泡沫使日本經(jīng)濟(jì)蒙受了巨大的損失，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。

1997年，香港房地產(chǎn)泡沫的破裂導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)在1998年出現(xiàn)幾十年絕無僅有的負(fù)增長；失業(yè)率從1997年的2.5%上升到1998年的5%；零售總額和消費(fèi)總額大幅下降；房地產(chǎn)增加值從1997年1356.5億港元下降到2002年的811.3億港元，下降幅度高達(dá)40%；房地產(chǎn)增加值占GDP的比重則從1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。

房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)的類型

1、土地價(jià)格泡沫。由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。

2、房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，如果商品房的供給超過了市場需求，則超過部分屬于供給虛漲，發(fā)展到一定程度將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫，一般以空置率高低評定。按照國際經(jīng)驗(yàn)，商品房空置率位于10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。超過過多，將引起嚴(yán)重的供給過剩，房價(jià)猛跌，開發(fā)商蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失甚至破產(chǎn)倒閉，導(dǎo)致失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

3、房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

4、房價(jià)虛漲泡沫。眾所周之，房地產(chǎn)價(jià)格具有復(fù)合性的特點(diǎn)，它是由房屋等建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成。房價(jià)與地價(jià)是緊密聯(lián)系的，房價(jià)泡沫則與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1、土地的有限性及價(jià)格虛擬性是泡沫產(chǎn)生的根源

從全社會(huì)的土地供給來看，土地的數(shù)量既不能增加也不能減少，它的有限性決定了其供給總量在一定時(shí)期內(nèi)是固定的。當(dāng)市場普遍流行對土地價(jià)格的樂觀預(yù)測時(shí)，土地的需求量將人為地加大，從而促使土地價(jià)格剛性上漲，導(dǎo)致非理性的房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

2、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的緊密關(guān)系加速泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資所需資金量大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長、投資回收慢，因此注定了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間有著密切聯(lián)系。作為第三產(chǎn)業(yè)的兩大支柱，它們之間的融合，形成一種互為需求、互相依存的關(guān)系。但隨著房地產(chǎn)業(yè)占用金融資產(chǎn)比重增大，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫因金融業(yè)的介入而進(jìn)一步膨脹。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過分集中在商業(yè)銀行體系，是一個(gè)不爭的事實(shí)，從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展、持續(xù)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的角度出發(fā)，必須要努力降低和分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警

適度的投機(jī)和在理性范圍內(nèi)的泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等，對活躍經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)競爭、推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的，而且價(jià)格泡沫可以通過資產(chǎn)本身的增值過程來填補(bǔ)。然而，投機(jī)者在市場預(yù)期上很難形成這樣一種默契：既保持市場交易活躍，又不把泡沫擴(kuò)大到破滅的邊緣。如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，或者出現(xiàn)一些大的起伏，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會(huì)對金融體系、甚至對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行及時(shí)的觀測與預(yù)警顯得格外重要。

1、房地產(chǎn)投資占GDP比重

該指標(biāo)用于判斷房地產(chǎn)市場是否存在由于對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)的投資過熱現(xiàn)象，繼而引發(fā)未來的價(jià)格飛漲和大量空置。從中國房地產(chǎn)投資占GDP的份額來看，已經(jīng)從1997年的4.5%持續(xù)上漲到了去年的近9%。而對比一些典型國家與地區(qū)房地產(chǎn)投資占GDP的比例可以看出，中國房地產(chǎn)投資占GDP的百分比已經(jīng)與這些國家和地區(qū)相當(dāng)接近了。因此，中國目前的房地產(chǎn)業(yè)還存在多大發(fā)展空間，值得細(xì)究。

2、房地產(chǎn)價(jià)格增長率與GDP增長率之比

該指標(biāo)用來測量房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。1993年為中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重的時(shí)期，該年房價(jià)增長率與GDP增長率之比達(dá)到了歷史最高點(diǎn)2.3，而我國前一輪房地產(chǎn)開發(fā)高峰期(1988～1993年)的指標(biāo)平均值為2.0。根據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)，2004年上半年該指標(biāo)值已接近1.0，從上漲趨勢看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產(chǎn)價(jià)格則有明顯的增幅上揚(yáng)趨勢。因此必須做出泡沫預(yù)警，以防止房價(jià)持續(xù)大幅增長而引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。就區(qū)域而言，目前我國已有一些城市的房價(jià)出現(xiàn)了超常規(guī)增長，以上海為例，2003年上海房地產(chǎn)價(jià)格增長率為23.8%，與GDP增長率(15.6%)之比以達(dá)到1.5，由此可以看出，上海地區(qū)確已存在一定的房價(jià)泡沫。

3、房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性?？傮w來說，我國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力正在逐步得到改善，從1991年的7.8降低到了目前的5.9。但是，仍然必須引起注意的是我國部分大中城市房價(jià)收入比居高不下，達(dá)到國際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過了10倍。一些城市居民有購買住房改善居住條件的愿望，卻因房價(jià)過高難以承受，不能成為現(xiàn)實(shí)的購買者。以上海為例，目前上海市商品住宅均價(jià)大約是7千元每平方米,一套100平米住宅約70萬元,而上海市戶均年可支配收入接近6萬元。就是說上海市的房價(jià)收入比達(dá)到了11：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家通常為3-6倍的水平。同樣可見上海房價(jià)中已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例

金融機(jī)構(gòu)的貸款過度擴(kuò)張是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要原因之一，該指標(biāo)可以測出金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模。自從1999年中國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇以來，我國房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例也逐年增加，從4%增長到了目前的近12%。這種房地產(chǎn)貸款額超常規(guī)增漲的現(xiàn)象已經(jīng)引起了有關(guān)政府部門的重視，從去年至今年上半年，國家也相繼出臺了多項(xiàng)金融調(diào)控政策來限制信貸規(guī)模，以降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)以上指標(biāo)分析可以得出，目前全國性的房地產(chǎn)泡沫還未出現(xiàn)，但是由于房地產(chǎn)市場本身具有的極強(qiáng)的地域性，一些地方如上海、杭州、重慶、沈陽等地已經(jīng)出現(xiàn)了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資泡沫和房價(jià)虛漲泡沫。各級政府應(yīng)該采取措施、及早行動(dòng)，將房地產(chǎn)泡沫控制在理性的范圍內(nèi)，以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。

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