全國人大代表、北京市市政管委主任陳文占透露：備受關(guān)注的北京“城中村”改造準備工作已基本就緒，將于3月底正式啟動。?

就在不到兩個月前的北京市“兩會”上，北京市市長王岐山在政府工作報告中指出：2005年北京要整治三環(huán)路以內(nèi)及奧運場館周邊69個“城中村”，該工程也已被列入市政府2005年擬為市民辦的重要實事之一。北京市發(fā)改委也在年初確定了首批21個“城中村”整治改造項目，并由市財政安排15億元專項資金重點治理“城中村”、拆除違法建筑。?

隨著2008年奧運會的日益臨近，北京市下決心要整治改造遺留下來的落后、臟亂、秩序混亂的“城中村”地區(qū)，消除北京建設(shè)國際化大都市進程中的不和諧音符。而對于視土地如生命的房地產(chǎn)商們來說，這些待改造的“城中村”都是位于京城的黃金地段，自然不會輕易放過，但是，面對這些“城中村”多年形成的沉疴、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)主體和高昂的開發(fā)成本，地產(chǎn)商們卻是左右為難，難以取舍。?

商機來臨？
北京市朝陽區(qū)的雅寶路附近，由于鄰近使館區(qū)，可謂是寸土寸金，周邊的朝外MEN、昆泰國際中心、尚都國際中心等眾多寫字樓和高檔公寓聚集于此，均價都在每平方米萬元以上，但目前周圍已經(jīng)沒有更多的土地可供開發(fā)。?

最近，有一塊面積不大的土地受到了眾多開發(fā)商的關(guān)注。這就是被列入今年首批21個整治改造的“城中村”之一的老雅寶路市場“城中村”。?

從北京市發(fā)改委了解到，在這21個“城中村”中，除了海淀區(qū)和石景山區(qū)幾個奧運工程周邊的，大多數(shù)都像雅寶路這樣位于三環(huán)以內(nèi)的黃金地段，如宣武區(qū)陶然亭公園周邊、東城區(qū)柳蔭公園、西城區(qū)地內(nèi)大街、崇文區(qū)東南護城河沿岸、南中軸路自然博物館周邊、永定門立交橋周邊等，面積從500多平方米到100000平方米不等。北京市發(fā)改委負責人表示，“城中村”改造主要通過市、區(qū)政府出資，重點是拆除違法建筑、建設(shè)道路、綠地等公共基礎(chǔ)設(shè)施。“但一些面積較大，有較好房地產(chǎn)開發(fā)價值的，也可以采取市場化運作的手段進行開發(fā)性改造?！?

“‘城中村’改造粗略估計需要400億左右，所以政府的投入不可能是惟一的資金來源，它應(yīng)該起一個杠桿作用，調(diào)動各方面的社會力量?！笔锥忌鐣?jīng)濟發(fā)展研究所研究員辛向陽博士表示，“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該發(fā)揮作用，既對城市建設(shè)做出貢獻，也有利可圖?！薄俺侵写濉钡母脑旖o房地產(chǎn)商提供的商機是，一方面許多土地被清理成“熟地”，政府投資建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施，降低了開發(fā)商進入的門檻；另一方面，大量被拆遷安置的居民需要重新購房，又為市場提供了充足穩(wěn)定的需求。?

北京市市政管委一位官員說，2004年6月北京市政府召開專題會，決定加大對“城中村”的整治力度后，各區(qū)已經(jīng)進行了調(diào)研摸點，確定了具體整治的地塊，正著手進行前期的拆遷安置工作。?

根據(jù)市政管委的調(diào)查，北京城八區(qū)目前共有“城中村”231個，三年內(nèi)要改造的奧運場館周邊及四環(huán)路以內(nèi)的171個“城中村”，占地面積近700萬平方米，其余60個“城中村”將在2008年以后繼續(xù)完成，總占地面積超過1000萬平方米。兩者相加達1700萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士認為，這1700多萬平方米多在四環(huán)之內(nèi)，許多還在三環(huán)以內(nèi)的黃金地段。現(xiàn)在北京市三環(huán)以內(nèi)可以開發(fā)的土地已經(jīng)寥寥無幾，“城中村”極有可能成為未來三環(huán)以內(nèi)一些區(qū)域開發(fā)的主力地塊。?

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市經(jīng)濟系副教授邢亞平表示，如果“城中村”的土地在規(guī)劃中就是建設(shè)用地的話，那么對其進行“招拍掛”，成為北京開發(fā)用地供應(yīng)的一部分是有可能的。另外，北京的“城中村”改造先從三環(huán)內(nèi)的黃金地段開始，因此必然會更多地采用異地安置方式，由于地處城區(qū)，拆遷補償費不會低。大量的拆遷款攥在這些“沒有房子只有錢”的人手中，房地產(chǎn)的消費也將隨之增加。據(jù)了解，僅2005年北京改造“城中村”就將拆遷居民1萬戶，總共需拆遷3萬多戶。?

開發(fā)難題

一位業(yè)內(nèi)人士表示，北京的“城中村”改造雖然能在一定程度上給開發(fā)商帶來收益，但開發(fā)商們普遍不太愿意介入，因為“蛋糕”太小，不夠切，“‘城中村’改造的重點是改變‘臟、亂、差’的狀況，大多數(shù)會按規(guī)劃建成道路、綠地等公共基礎(chǔ)設(shè)施，用來開發(fā)的地塊有限?！?

“實際上，在這些‘城中村’中，真正可以整片開發(fā)的不到10％?！毙料蜿栄芯繂T說。辛從2002年開始對北京和珠海、深圳、廣州等地的“城中村”問題進行了專門的調(diào)研，他說；“南方那些城市的‘城中村’改造都是隨著城市化進程，一個個的自然村整體改造，適合房地產(chǎn)開發(fā)，而在北京，60％屬于城市建設(shè)中遺留下來，市政設(shè)施不到位而形成的，它們分布零散，單個面積都不大，難以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)?！倍诒本┦猩鐣茖W(xué)院經(jīng)濟研究所陳孟平所長看來，北京“城中村”改造的有效辦法是由市、區(qū)政府出資，為償還公共基礎(chǔ)設(shè)施供給欠帳買單。至于房地產(chǎn)開發(fā)，他認為，”城中村”復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)主體會造成開發(fā)成本增加，而使開發(fā)商望而卻步。?

事實上，北京城區(qū)眾多的“城中村”中，形成的原因相當復(fù)雜。有的是開發(fā)商“甩項”造成的；有的是規(guī)劃實施中的征而不用，占而不拆，如首鋼廠區(qū)內(nèi)的幾個“城中村”；有的是鐵路沿線，鐵、地兩不管而形成的。這些之所以會演變成“城中村”，往往都是產(chǎn)權(quán)主體由于資金的困難或意識的問題，沒有進行及時的改造。如果開發(fā)商產(chǎn)生興趣，則需要與不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)單位接洽，這無疑將降低效率，增加交易成本。?

雖然有關(guān)部門表示，希望能通過市場化手段，整合社會力量來改造“城中村”，但具體哪塊地段的用途、資金的安排、規(guī)劃可否變更、如何變更等等，都并未向公眾公布。?

還有一個讓開發(fā)商頭疼的就是“城中村”中居民的拆遷問題，因為“城中村”大都地處市區(qū)，居住的人口密度大，拆遷費用也高。幾乎在決定整治“城中村”的同時，北京市又發(fā)出了嚴格拆遷管理的通知，通知保護了居民的權(quán)益，卻讓涉及大面積拆遷的地塊幾乎都延緩了開發(fā)進度，由此而增加的機會成本和市場風(fēng)險也是在所難免。?

“‘城中村’對于我們來說，實際上就是一塊雞肋，食之無味，棄之可惜?！北本俺侵写濉钡奶烊徊蛔愫驼系K，讓一位北京的開發(fā)商發(fā)出這樣的感慨。

創(chuàng)造共贏機制?
“對于居民來說，他們希望早日改善住房條件，拿到足夠多的補償款；從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，北京三環(huán)路以內(nèi)的‘城中村’多數(shù)無利可圖，希望有一定的優(yōu)惠政策；而政府改造‘城中村’，是償還以前在公共基礎(chǔ)設(shè)施方面的欠賬，改善社會形象，政府理應(yīng)承擔責任。”?

陳孟平建議，對于那些土地面積小，拆遷成本高而利潤空間小的“城中村”地區(qū)，政府有關(guān)部門應(yīng)通過酌情減免稅費或給予拆遷補貼等手段降低開發(fā)成本，吸引開發(fā)商參與拆遷開發(fā)。?

辛向陽為此提的建議是：“政府先投入對‘城中村’進行基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的改造，環(huán)境美化后附近的房地產(chǎn)項目因此而得到升值，政府可以向受益的房地產(chǎn)開發(fā)商征收升值部分的一定比例，作為下一個‘城中村’改造的部分資金?！?

事實上，因周邊環(huán)境改善帶來的收益非常明顯，比如城鐵和新修的城市道路通車后，沿線的房地產(chǎn)價格都急速上漲，但現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商還大都是沾政府的光。?

據(jù)了解，在“城中村”整治工作中，北京市政府決定采取相關(guān)政策：對征地未建形成的“城中村”，土地閑置滿兩年的，無償收回土地，進入市政府土地儲備；對因開發(fā)“甩項”形成的“城中村”，限期由開發(fā)商解決，確有困難的政府可給予一定的補貼。?

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)的邢亞平副教授表示：政府利用開發(fā)商進行“城中村”改造，關(guān)鍵是要在開發(fā)成本和開發(fā)收益之間找到利益平衡點，在社會效益和經(jīng)濟效益之間找到平衡點。”????????????????????????

21世紀經(jīng)濟導(dǎo)報