【文章部分觀點及數據節(jié)選自：中指研究院、安泰信用評級】

2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態(tài)勢，前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度，但9月市場也出現降溫。隨后9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，釋放了最強維穩(wěn)信號，政策目標直指扭轉行業(yè)基本面，為市場注入信心，四季度以來，新房及二手房成交量均出現明顯回升，核心城市二手房價格有所趨穩(wěn)。12月，政治局會議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經濟工作會議再次強調“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調。

2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”發(fā)展謀篇布局之年，各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節(jié)奏有賴于已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟運行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產止跌回穩(wěn)的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開工投資下行態(tài)勢難改，其中盤活存量閑置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環(huán)、穩(wěn)定投資開工的關鍵因素。

（1）房價：2024年，百城二手房價格累計下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個月，9.26新政后核心城市價格有所趨穩(wěn)，11月、12月分別有4個和2個城市二手房價格環(huán)比上漲，結束百城連續(xù)7個月全跌局面，其中成都、深圳連續(xù)2個月上漲。2024年，受部分優(yōu)質改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%。

（2）市場供求：根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米（全年預計9.7億平方米），同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，表現明顯好于期房。重點城市方面，據初步統計，2024年重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約19%，重點30城二手房成交套數同比增長約7%。全年來看，一季度100城新房銷售面積同比下降45%，30城二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策帶動下，新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度重點城市新房、二手房成交環(huán)比下降，直到9月底迎來大力度政策支持；9.26新政后，核心城市新房銷售規(guī)模持續(xù)改善，四季度重點城市新房銷售面積同比增長約16%，30城二手房成交同比增長約35%。2024年，50個代表城市商品住宅批準上市面積同比下降約三成，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末，重點城市可售面積出清周期為21.2個月。

（3）需求結構：2024年1-11月，監(jiān)測城市中多數城市90-120平米新房成交套數占比保持在四成以上，占據市場主流地位；上海、無錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數占比較2023年同期提升超5個百分點。另外，隨著二手房價格持續(xù)下調，二季度以來北京、上海、深圳剛需加快入市，總價300萬以下二手房成交套數同比明顯增長，剛需入市有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。

（4）土地市場：2024年，300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%，出讓金規(guī)模僅為2020年高點四成左右。各線城市成交規(guī)模均縮量，一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重仍過半。土拍市場整體維持點狀高熱、持續(xù)分化的趨勢，9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價，但全國土地市場仍面臨調整壓力。央國企和地方國資仍是拿地絕對主力。

（5）政策展望：中央經濟工作會議定調要“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，全國住建工作會議明確2025年任務方向，預計房地產政策將保持延續(xù)性，下階段有望繼續(xù)圍繞促進需求、優(yōu)化供給兩個方面展開，加快政策落實。促進需求方面，一是，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是，一線城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，取消郊區(qū)或大戶型限購政策存在預期；三是，加大購房補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。優(yōu)化供給方面，重點或在于去庫存政策的加快落地推進，一是，專項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，加速推動土地“去庫存”；二是，完善存量商品房收儲政策，促進存量商品房去化；三是，盤活商辦用房改為租賃住房等。另外，“好房子”建設、項目融資“白名單”等或也將是政策聚焦點。

（6）市場展望：根據“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規(guī)模恢復仍面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。需求端，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規(guī)模高等因素制約，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發(fā)投資額同比下降8.7%。

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一、2024年全國房地產市場數據表現

1.1 房地產開發(fā)投資完成情況

2024年，全國房地產開發(fā)投資完成額100280億元，按可比口徑計算，較上年下降10.6%。從投資結構來看，住宅投資完成額為76040億元，下降10.5%；辦公樓投資完成額為4160億元，下降9.0%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成額為6944億元，下降13.9%。可以看到，房地產開發(fā)投資整體呈現出明顯的下滑趨勢，其中商業(yè)營業(yè)用房投資降幅尤為突出。開發(fā)商在面對市場不確定性顯著增加的情況下，對各類房地產項目的投資決策愈發(fā)謹慎，這背后受到諸如市場需求結構轉變、庫存積壓嚴重以及資金壓力持續(xù)增大等多方面因素的綜合影響。

數據來源：國家統計局、安泰信用評級整理

分區(qū)域來看，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資60243億元，下降11.0%，其中住宅投資44229億元，下降10.8%。東部地區(qū)作為我國經濟最為發(fā)達、人口最為密集的區(qū)域，房地產市場一直占據重要地位，其投資規(guī)模和變化趨勢對全國市場具有重要的引領和示范作用。此次投資下降，反映出即便在經濟基礎雄厚的東部地區(qū)，房地產市場也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。中部地區(qū)投資19563 億元，下降9.4%，住宅投資16021億元，下降9.5%。中部地區(qū)在承接產業(yè)轉移、推進城市化進程中，房地產市場曾一度表現出較強的發(fā)展活力，但在2024年也受到了整體市場下行的沖擊。西部地區(qū)投資18110億元，下降8.9%，住宅投資13922億元，下降9.1%。西部地區(qū)由于經濟發(fā)展水平相對滯后，房地產市場的抗風險能力較弱，在市場調整期受到的影響更為明顯。東北地區(qū)投資2365億元，下降21.8%，住宅投資1868億元，下降20.9%。東北地區(qū)經濟結構相對單一，人口外流現象較為嚴重，房地產市場長期面臨需求不足的困境，2024年投資的下降進一步加劇了市場的低迷態(tài)勢。盡管東部地區(qū)投資額在全國仍占主導地位，但各區(qū)域均出現不同程度的下降，這充分表明房地產市場調整已在全國范圍內廣泛蔓延。

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1.2 房屋施工、新開工及竣工面積情況

2024年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積733247萬平方米，較上年下降12.7%。其中，住宅施工面積513330萬平方米，下降13.1%；辦公樓施工面積29858萬平方米，下降10.1%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積63195萬平方米，下降12.6%。而持續(xù)下降的住宅建筑面積，更多地說明開發(fā)商趨于悲觀的市場前景預期。在市場銷售不暢、資金回籠困難的情況下，開發(fā)商不得不通過壓縮在建工程規(guī)?；蚍怕ㄔO進度、確保企業(yè)資金鏈安全等措施來降低經營風險。

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房屋新開工面積73893萬平方米，下降幅度高達23.0%。其中，住宅新開工面積53660萬平方米，下降23.0%；辦公樓新開工面積1893萬平方米，下降27.7%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積4980萬平方米，下降23.3%。新開工面積的大幅下滑，顯示出開發(fā)商在新項目拓展方面變得極為保守。主要是由于當前市場銷售持續(xù)低迷，庫存高企，大量已建成房屋未能及時售出，占用了企業(yè)大量資金，同時企業(yè)融資渠道受阻，資金回籠困難，導致開發(fā)商缺乏足夠的資金和信心啟動新項目。

數據來源：國家統計局、安泰信用評級整理

從近五年房屋新開工面積與房屋施工面積的同比增長率數據來看，房地產行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢在 2022 年迎來了關鍵轉折點。此前，行業(yè)建設速度雖有波動，但自 2022 年起，形勢急轉直下。房屋新開工面積下降的速度更快，同時房屋施工面積也告別增長軌道，進入負增長區(qū)間，這一變化標志著房地產行業(yè)施工增速形勢進入發(fā)展新階段。

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房屋竣工面積73743萬平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面積 53741 萬平方米，下降27.4%；辦公樓竣工面積1940萬平方米，下降35.2%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積4894萬平方米，下降31.6%。竣工面積的顯著下降，一方面可能與施工進度因資金緊張、市場信心不足等因素而放緩有關；另一方面，也可能反映出開發(fā)商在市場低迷時期，為了控制成本、避免過多庫存積壓，對項目交付節(jié)奏進行了主動調整?？⒐っ娣e的減少，不僅影響了購房者的住房交付預期，也對相關產業(yè)鏈如建筑材料、裝修裝飾等行業(yè)的發(fā)展產生了不利影響。

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1.3 新建商品房銷售和待售情況

2024 年，新建商品房銷售面積 97385 萬平方米，較上年下降 12.9%，其中住宅銷售面積下降 14.1%，辦公樓銷售面積下降 11.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 5.9%；新建商品房銷售額 96750 億元，下降 17.1%，其中住宅銷售額下降 17.6%，辦公樓銷售額下降 14.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降 13.6%。銷售面積和銷售額的雙降，直觀表明市場需求持續(xù)疲軟，消費者購房意愿受到嚴重抑制。在經濟增長放緩、就業(yè)壓力增大、居民收入預期不穩(wěn)定等因素的影響下，購房者對房地產市場的信心不足，持幣觀望情緒濃厚。同時，房地產市場長期積累的高房價問題，也使得部分潛在購房者因購房能力不足而被排除在市場之外。

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從過去五年商品房銷售面積同比增速的變化來看，盡管 2021 年的同比增速比2020 年有所回落，但依然保持正增長。自 2022 年開始，同比增長率出現大幅負增長，2023-2024 年雖有所回升，但依舊處于負增長區(qū)間。整體來看，近五年商品房銷售面積增長態(tài)勢不佳，房地產市場銷售面臨較大壓力。

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2024 年末，商品房待售面積75327萬平方米，較上年末增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%，辦公樓待售面積增長8.6%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增長0.6%。待售面積的持續(xù)增加，尤其是住宅待售面積的大幅增長，進一步加劇了市場的供需矛盾。大量的庫存積壓，使得房地產企業(yè)面臨巨大的去庫存壓力，為了促進銷售，企業(yè)不得不采取降價促銷等手段，這又進一步對房價形成下行壓力。

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1.4 房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2024年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金107661億元，較上年下降17.0%。其中，國內貸款15217億元，下降6.1%；利用外資32億元，下降26.7%；自籌資金37746億元，下降11.6%；定金及預收款33571億元，下降23.0%；個人按揭貸款15661億元，下降27.9%。到位資金的整體性減少反映出房地產開發(fā)企業(yè)正面臨巨大的資金壓力。在金融調控趨緊、銀行信貸緊縮的大背景下，企業(yè)融資渠道嚴重受阻，獲取資金的難度和成本大幅增加。同時，市場銷售不暢導致定金及預收款、個人按揭貸款等銷售回款大幅減少，進一步加劇了企業(yè)的資金困境。資金鏈緊繃，會對企業(yè)的日常經營活動造成嚴重干擾的同時，也有可能引發(fā)企業(yè)債務違約等一系列潛在風險。

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二、2024 年房地產政策情況梳理

2.1 中央層面政策

2024年成為中國房地產政策深度調整的關鍵年份，中央政府通過多維度政策組合拳展現對市場健康發(fā)展的戰(zhàn)略謀劃。在行業(yè)調控方面，9月中央政治局會議首次將“市場止跌”確立為政策基調，這一突破性提法為后續(xù)政策創(chuàng)新提供了方向指引。僅三日后，住建部即出臺實施細則，重點賦予一線城市更大的政策裁量權，允許其根據市場實際動態(tài)調整限購措施，開創(chuàng)了“精準施策”的新模式，凸顯中央防范行業(yè)風險的政策導向。

財稅領域改革成為本輪調控的重要突破口。三部委于11月中旬聯合發(fā)布房地產稅政優(yōu)化方案，其核心改革體現在三個方面：首先，契稅優(yōu)惠門檻由90平米大幅提升至140平米，使改善型住房需求享受政策紅利；其次，打破一線城市二套房稅率壁壘，構建全國統一的梯度稅率體系，首套140平以上按1.5%、二套按2%的差異化稅率設計，既保障剛需又抑制投機；最后，取消已施行多年的住宅分類計稅標準，將北上廣深納入全國統一的增值稅政策框架，終結非普通住宅交易的特殊計稅規(guī)則。這套政策組合拳通過結構性減負精準刺激合理住房消費，為市場注入流動性支持。

本次改革在政策規(guī)劃設計方面展現出三大創(chuàng)新性特點：其一，搭建起政策的動態(tài)調節(jié)機制，給予地方政府更為充足的自主決策權力；其二，打破了傳統的“一概而論”式管理模式，構建起具有差異化的稅率體系，以適應不同的情況；其三，消除了區(qū)域之間的政策阻礙，有力地促進了全國市場各類要素的合理、有序流動。這些制度性突破不僅有效緩解了市場下行壓力，更為房地產長效機制建設提供了實踐樣本。

2.2 地方層面政策

在中央政策指引下，地方政府因地制宜推出差異化調控方案，形成多層次政策工具箱。作為本輪調控的先行者，廣州自2010年實施住房限購后，在2024年分三階段推進政策松綁：年初率先對120平米以上改善型住房解除限購，三季度重點放寬南沙自貿區(qū)限制，至9月末實現全域限購松綁，構建起“分類施策-重點突破-全面開放”的漸進式改革路徑。上海則創(chuàng)新住房安置機制，8月正式推行房票制度，通過定向消費憑證實現安置需求與商品房庫存精準對接，該模式已在全國40余個城市復制推廣，形成“定向去庫存”的政策示范效應。

信貸政策調整方面，央行于第三季度末啟動住房金融深度改革，建立“雙軌并行”的調控機制：一方面實施存量房貸利率動態(tài)調節(jié)，允許高于LPR-30個基點的存量貸款進行利率下??；另一方面重構首付標準體系，取消首套與二套房首付比例差異，將商貸最低首付統一降至15%歷史低位。這種利率市場化調節(jié)與首付標準優(yōu)化的政策組合，不僅有效降低置業(yè)門檻，更通過釋放約2.5萬億元存量房貸降息空間，切實有效地增強居民的住房支付能力。數據顯示，新政實施后重點城市帶看量周均增長38%，充分印證政策對市場預期的提振作用。

三、市場趨勢分析總結

3.1 市場調整仍在持續(xù)

從2024年房地產市場的各項數據綜合來看，市場仍深陷調整階段。開發(fā)投資、施工面積、新開工面積、銷售面積等核心指標均出現不同程度的下降，這清晰地表明市場供需關系仍在深度調整之中。房地產企業(yè)普遍面臨著資金壓力巨大、庫存積壓嚴重等諸多問題，消費者購房意愿也受到經濟環(huán)境不穩(wěn)定、市場預期悲觀等因素的顯著影響。預計在未來一段時間內，市場調整仍將持續(xù)，房地產企業(yè)需要進一步優(yōu)化自身經營策略，加強成本控制，提升產品質量和服務水平，積極拓展多元化融資渠道，以適應市場變化，實現可持續(xù)發(fā)展。

3.2 政策效應逐步顯現

2024年出臺的一系列房地產政策，包括限購政策調整、稅收政策優(yōu)惠、房貸利率和首付比例下調等，旨在促進房地產市場止跌回穩(wěn)。從市場反應來看，部分政策已經開始顯現出一定的積極效果。例如，9月底一線城市限購政策調整后，四季度一線城市銷售情況出現大幅度好轉，北京、上海等地部分樓盤在10月、11月份重現熱銷景象。隨著政策的持續(xù)推進和落實，政策效應有望進一步擴大，對市場的穩(wěn)定和恢復起到積極的推動作用。然而，政策效應的充分發(fā)揮還需要一定的時間和過程，同時也需要其他相關政策的協同配合，形成政策合力。

3.3 區(qū)域分化加劇

在當前全國房地產市場處于深度調整的宏觀態(tài)勢下，區(qū)域間的分化特征日益顯著。像一線城市以及部分熱度較高的二線城市，得益于較高的經濟發(fā)展水平、科學合理的產業(yè)結構布局，對人口吸引力很大，致使房地產市場的需求處于相對穩(wěn)定的態(tài)勢。政策調整對這類城市的房地產市場復蘇進程影響相對較快。

反觀部分三四線城市，由于產業(yè)根基相對薄弱，經濟增長缺乏足夠的動力，同時還面臨著人口外流等問題，導致房地產市場庫存壓力較大，市場調整的復雜性和艱難程度不可小覷。未來，房地產市場的區(qū)域分化格局仍將持續(xù)存在，不同區(qū)域的房地產企業(yè)以及購房者都需要依據自身的實際情況，制定與之相適應的策略。房地產企業(yè)在規(guī)劃項目布局時，要充分考量區(qū)域之間的差異，合理地進行資源配置；購房者在選擇購房區(qū)域時，也應全面綜合地考慮城市的發(fā)展?jié)摿?、就業(yè)機會的多寡以及生活配套設施的完善程度等諸多因素。

3.4 需求結構轉變

近年來，居民生活水平提升和住房觀念的轉變，迫使房地產市場需求結構的重大變革?，F階段，除剛性需求外，改善性需求也成為引領房地產市場走向的關鍵力量。消費者對住房品質、配套設施、物業(yè)服務等方面的要求將越來越高，更加注重居住的舒適性、安全性和便利性。房地產企業(yè)需要敏銳地順應市場需求變化，加大對改善型住房產品的開發(fā)和供應力度，注重產品創(chuàng)新和品質提升，打造綠色、智能、健康的居住環(huán)境，同時提供優(yōu)質高效的物業(yè)服務，從而滿足消費者在當下不斷涌現的多元且個性化的訴求。

3.5 多元化發(fā)展

為適應市場的動態(tài)變化，降低潛在的經營風險，房地產企業(yè)正加速推進多元化發(fā)展戰(zhàn)略。在持續(xù)穩(wěn)固傳統住宅開發(fā)業(yè)務的基礎上，企業(yè)更聚焦于商業(yè)地產、長租公寓、城市更新以及產業(yè)地產等賽道，力求在多元業(yè)務的協同發(fā)展中探尋新的增長極與發(fā)展機遇。

3.6 綠色可持續(xù)發(fā)展

在環(huán)保意識日益增強和政策大力推動下，綠色可持續(xù)發(fā)展將成為房地產行業(yè)的重要發(fā)展方向。房地產企業(yè)將加大在綠色建筑技術研發(fā)和應用方面的投入，采用新型環(huán)保建筑材料，優(yōu)化建筑設計，提高建筑的能源利用效率，減少對環(huán)境的影響。未來，這類型也將受到消費者的青睞，有助于提升企業(yè)的市場競爭力。

2025年中國房地產市場趨勢展望

（一）經濟及政策環(huán)境：2025年強調實施更加積極有為的宏觀政策，全方位擴大內需；持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)

宏觀經濟方面，2024年前三季度，我國GDP同比增長4.8%，增速逐季放緩，經濟運行面臨挑戰(zhàn)，9月26日，中央政治局召開非常規(guī)經濟主題會議，明確指出要“有效落實存量政策，加力推出增量政策”，“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，隨后一攬子增量政策落地，帶動經濟明顯回升，房地產銷售也有所恢復，預計全年可實現5%左右增長目標。展望2025年，加征關稅等限制措施或對我國出口造成拖累，宏觀政策需加大逆周期調節(jié)力度提振國內消費與投資。12月，中央經濟工作會議召開，強調“做好明年經濟工作，…實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求…穩(wěn)住樓市股市”,“要實施更加積極的財政政策?！獙嵤┻m度寬松的貨幣政策?！鳖A計2025年各項逆周期政策力度將進一步加大，推動經濟持續(xù)回升向好，同時更加積極有為的宏觀政策也有利于實現房地產止跌回穩(wěn)。

房地產政策方面，2024年9月26日，中央政治局會議定調要“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，釋放了明確的“穩(wěn)地產”信號，市場迎來真正的政策拐點；12月9日，政治局會議提出“穩(wěn)住樓市”，12月12日，中央經濟工作會議強調“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調。

整體來看，9.26中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，12.9政治局會議定調“穩(wěn)住樓市”，12.12經濟工作會議再次強調“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，政策目標明確，樓市政策方向更加清晰，12.25全國住建工作會議也為2025年重點工作目標進行部署，展望2025年，房地產政策寬松基調或將延續(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞“促進需求”和“優(yōu)化供給”展開。

促進需求方面，第一，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求。未來貨幣化安置100萬套城中村改造或將加速，資金支持等配套政策有望進一步完善，各地將貨幣化安置與房票政策結合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結合或是重要方向，其中加大使用房票安置的補貼獎勵力度，提高居民使用房票積極性，將有助于加速城中村改造節(jié)奏，也有望為市場提供更多新增住房需求。

第二，核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，一線城市繼續(xù)優(yōu)化限購等政策。除個別核心區(qū)域外，北京、上海非本地戶籍購房人群的社保年限有望全面降至1年，北京、上海、深圳也有望放開大戶型限購，適當鼓勵改善性住房需求釋放。另外，降低房貸利率、降低交易稅費等亦具備空間。

第三，加大購房補貼力度等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動市場活躍度提升。2024年以來，部分城市通過發(fā)放購房補貼實現了房地產市場活躍度好轉，未來或有更多城市加大購房補貼力度，特別是針對符合條件人才、多子女家庭等，帶動購房需求釋放，若補貼通過“房票”形式發(fā)放，并限定購房者使用“房票”購買新房，或對新房市場產生直接利好。

優(yōu)化供給方面，重點或在于去庫存政策的加快落地推進。第一，專項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，加速推動土地“去庫存”。當前，自然資源部針對運用專項債收購存量閑置土地的細則已經落地，未來財政部相關政策細則有望跟進，為各地執(zhí)行提供更多資金支持。在收購過程中，閑置土地存在的資金違約金等配套政策亦存在優(yōu)化空間，助力存量土地收儲工作的加速推進。各地有望結合當地實際情況，靈活運用專項債和配套政策，積極落地執(zhí)行收回收購存量土地。

第二，完善存量商品房收儲政策。當前收儲存量商品房仍存在多項卡點，在收儲價格、資金成本、標的物等方面均存在政策優(yōu)化空間。

第三，盤活商辦用房轉為租賃住房或是重要方向。

除了以上政策之外，預計“好房子”建設、項目融資“白名單”、保交房等也將是2025年供給端政策持續(xù)落位的聚焦點，改善企業(yè)資金環(huán)境，繼續(xù)修復企業(yè)和購房者市場預期。

展望2025年，新房銷售要實現從階段性恢復到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”，核心是政策要“一鼓作氣”落實到位，關鍵政策包括：（1）加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造，按100平米/套計算，可帶來約1億平米住宅銷售，對市場總量貢獻約10%左右（2025年預計部分轉化為實際銷售）。（2）加快落實3000億元保障性住房再貸款收儲存量房，若資金完全使用，估算可撬動資金3750億元（20%企業(yè)自有資金，80%貸款），可帶動住宅銷售超3600萬平米，占市場總量約4.6%。另外，增量政策中若采取“補人頭”的方式加大購房補貼力度（補貼可通過“房票”形式發(fā)放，限定用于購買新房），可進一步加速市場庫存去化。

根據“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。悲觀情形下，政策落實節(jié)奏相對較慢，居民置業(yè)意愿仍偏弱，2025年全國商品房銷售面積同比預計下降12.5%。

房價方面，若政策持續(xù)加力，預計2025年上半年部分核心城市房價將逐步“止跌”。一方面，隨著支持政策的密集出臺，居民房價預期明顯改善。另一方面，隨著房貸利率的持續(xù)下調，居民購房成本正逐步降低，目前大約在2.6%-2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。

新開工方面，房企新開工規(guī)模仍受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規(guī)模高等因素制約，2025年新開工難改下行趨勢，根據模型測算，中性情形下，2025年新開工面積同比降幅在15.6%左右，絕對規(guī)模降至6.2億平方米。

投資方面，建筑工程投資和土地購置費是構成房地產開發(fā)投資最主要的兩項指標，占開發(fā)投資的比重超90%（1-11月建筑工程投資占比為55%，土地購置費占比為37%）。2025年，受土地成交大幅縮量及新開工規(guī)模繼續(xù)下滑等因素影響，建筑工程投資和土地購置費兩項指標預計仍將低位運行，將拖累開發(fā)投資的修復。中性情形下，2025年開發(fā)投資額同比預計下降8.7%。

政策空間及力度、市場供求關系、城市聚集效應等是影響城市市場恢復節(jié)奏的核心因素。短期因素來看，政策支持及優(yōu)化空間是影響市場走勢的關鍵，包括限購限貸、房貸利率等政策空間，以及房票安置、收儲存量房等政策推進節(jié)奏，另外，市場供求關系也決定著房價走勢及市場恢復基礎。中長期因素中，城市人口吸引力、區(qū)域輻射力等決定了城市對外部購房需求的吸引力，是城市長期發(fā)展過程中形成的優(yōu)勢，短期難以發(fā)生較大改變，在多數城市取消限購的當下，城市聚集效應帶來的外部新增購房需求也是支撐市場恢復的重要因素。

綜合各影響因素來看，一線城市輻射范圍廣，人口吸附力強，購房需求旺盛，11月下調交易稅費對一線城市惠及力度大，北上深限購仍有優(yōu)化空間，市場或率先止跌回穩(wěn)。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線城市產業(yè)基礎較好，人口吸附力較強，且?guī)齑鎵毫ο鄬煽?，未來市場恢復?jié)奏或相對較快。（部分內容節(jié)選）